Mortgage Kanunu ile mortgage kredileri hayatımıza girdi. Birilerinin bize “tamamdır oldu bu iş” diyerek mortgage kredileri ile kira öder gibi ev sahibi olmaya başlıyacağımız günü bekliyoruz.
5582 sayılı “Konut finansmanı sistemine ilişkin çeşitli kanunlarda
değişiklik yapılması hakkında kanunu”’un (mortgage kanunu) şu an için hayatımıza getirdikleri çok büyük değişiklikler değil. Bu kanunla konut kredileri diğer kredi türlerinden ayırarak ayrı bir platform üzerinde disipline edilmesidir.
Türk dil kurumu onaylı ismiyle “Tutsat” kredilerinde kanuni alt yapı olarak daha önceki finansal uygulamaların biraz daha ilersinde başlamayı sağladı. Her ne kadar bulunulan nokta gerektiği kadar ileride olmasa da tünelin ucunda bir ışık görmemize imkan tanıyor.
Konut finansman piyasasında talep üç ayrı grubun altında incelenebilir:
İlk grup “Orta gelir grubu” olarak tanımlanan düzenli gelire sahiptir. Bu grubun adetsel olarak artışı ekonomik şartların gelişmesine paralel olarak ilerler. Mortgage Kredileri bu grup için tasarlanmış bir konut finansman ürünüdür.
Mevcut piyasa şartları ve kanuni altyapı beraber değerlendirildiğinde fiyat verim açısından Mortgage kredileri “yüksek gelir grubuna” hitap ediyor.
Bir başka grup ise “üst gelir grubu” olarak adlandırılan tüketicilerdir. Bu grup toplumun küçük bir kesimini oluştururlar (adetsel olarak azdırlar) ve gayrimenkul piyasasında sınırlı sayıda özel ve nitelikli konutlar için talepde bulunurlar. Malesef bu taleplerin için gerekli finansmanın tamamına yakın kısmını kendi özkaynaklarından sağlarlar. Kredilendirilen kısım varsa dahi bu talep kredilendirilmek istenen oran bu miktar gayrimenkulun değerinin küçük kısmı için ve kısa vadeler yönünde olur.
- Mortgage (Tutsat), konut finansmanı kuruluşları tarafından tüketicilere sağlanan ipotek teminatlı uzun vadeli sürdürülebilir şartlar altında sağlanan konut finansman sistemidir. (birincil piyasalar).
- Uzun vadeli ve ipotek teminatlı sistemin konut finansman kuruluşlarının verdikleri kredileri teminat göstererek menkul kıymetleştirmeye giderek yine konut finansman sistemine daha ucuz maliyetli yeni kaynak sağlanmasına imkan verir. Üst gelir grubuna ikincil piyasalarda sunulan bu ürünleri bir yatırım entstrumanı olarak kullanırken daha karşılaşılıyor.
- Yeni kaynaklar ile daha fazla sayıda tüketiciye ipotek karşılığı borçlanarak ev sahibi olma imkanı sağlanır. Gayrimenkul ülkemizde çok uzun süredir güvenli bir yatırım aracı olarak kabul edildiğinden ve orta gelir seviyesindeki talep için ayrı bir motivasyon kaynağıdır.
- Borçlanma için ön şart sahip olmak istenen konutun bedelinin en az %25 kadar bir tasarruf gerekir. Bu peşinat tutarının temini için tüketicinin belli bir tasarruf disiplini içersinde olmasını gerektirir. Bu disiplin ise konut finansmanın gelecekteki geri odemelerinde devam sağlayacaktır.
- Düzenli ve uzun vadeli geri ödemenin gereklerinden birisi istikrarlı gelir ve kariyer için motivasyon sağlar. İnsanlar uzun vadeli borçlu olmanın bilinci ile hem gelir arttırma hemde devamlılık konusunda motivasyon sahibi olarak ekonomik istikrara direkt katkıda bulunurlar.
Mevcut yapıda Mortgage (Tutsat) veya uzun vadeli konut finansmanı “yüksek gelir grubuna” hitap ediyor. Bu ürünün tasarlandığı “orta gelir grubunun” arasında yaygınlaştırılması ile tasarrufların hem kayıt dışı ekonomiye kayma azalır, hem ülke ekonomisine olumlu etki yaratacak şekilde üretimin artması kaçınılmaz. Bu grubun adetsel olarak çokluğu ve gelişen ekonomik şartlar ile artması nedeni ile ekonomik gelişme sonucunda konut talebi de artacaktır. Artan konut talebinin karşılanması için ekonomide lokomotif sektör olan inşaat sektörünün performansını da arttıracaktır.
Bu nedenle mortgage kredilerinin orta gelir grubuna en kısa zamanda yayılmasını sağlamak için gerekli olan koşulların başında gelen reel faizlerin düşürülmesi için gerekli önlemlerin alınması gerekmektedir.
Türkiye şu anda dünya üzerinde en yüksek faizi veren ülkelerin başında gelmekte ve bu durumu değiştirecek altyapısal önlemlerin alınmaması mortgage’ın gelişmesinin önünde bulunan en büyük engel olarak durmaktadır.