Mortgage bireyler için ipotek teminatlı uzun vadeli konut finansman imkanı sağlayan bir tüketici finansman ürünüdür. Günümüz piyasa koşulları nedeniyle mortgage daha çok yüksek gelir grubuna hitab etse de ürünün verimli olabilmesi için birincil piyasalarda orta gelir grubuna, ikincil piyasalarda ise orta ve yüksek gelir grubuna cazip gelecek bir yatırım aracı profiline kavuşması gerekiyor.
Konut kredileri ilgili yasal düzenlemelerin çıkmasının ardından Mortgage kredileri sunan bankalar tarafından süratli bir şekilde ürün çeşitlemesine gidildi. Döviz piyasalarında son dönemde değerli bir pozisyonda bulunan YTL’nin ardından bankalar tüketicilere yabancı para birimlerinde konut kredisi imkanlarını öne çıkarmaya başladı.
Son altı aydır düşük bir seyir izleyen kurlar ve bu tür borçlanmalara uygun faiz oranları her ne kadar baş döndürücü olsa da, mortgage ile ev almak isteyen herkes için en doğru seçenek olmayacaktır.
Kredinin döviz tipi, tüketicilerin kredi tercihlerini gerçekleştirirken dikkat etmesi gereken konuların başında geliyor. Mortgage piyasasında YTL kredilerilerinin yanı sıra dolar, avro veya isviçre frangı gibi altenernatifler de mevcut. Özellikle İsviçre frangı borçlanma maliyetlerinin çok düşük olması ve son zamanlarda bu para biriminde yaşanan dalgalanmaların daha az olması, tüketicilerin bu para biriminde borçlanmasını gerçekten cazip hale getiriyor. Yabancı para birimi ile kullanılan kredilerde serbest kur rejiminin uygulandığı ülkemizde dalgalanmalar en büyük riski oluşturmaktadır.
Yabancı bir para birimi ile borçlanmanın cazip olduğunu düşünenler varsa bu yönde karar vermeden önce içinde bulundukları durumu değerlendirmeleri gerekmektedir. Yabancı para birimi ile borçlanmanın avantajlı olması için en önemli kriter kredinin vadesidir. 10 seneden az vadelerde kredinin YTL olarak kullanılması daha avantajlı olacaktır. Bu sürenin üzerinde vadelerden bahsediyorsak başka para birimleri düşünülebilir, ancak tercih belirlenirken bir başka önemli kriter olan kredi taksidinin gelire oranına dikkat edilmeli. Ödemeniz gereken kredi taksiti, gelirinizin 1/3’ünden az miktara denk geliyorsa yabancı para ile kredi kullanımı bir tercih olarak değerlendirebilir. Kredi süresi boyunca kurlarda yaşanacak dönem dönem dalgalanmalar % 10’a varabilir. Bu gibi durumlarda gelirinizi yabancı para birimi üzerinden temin etmiyorsanız ve kredi taksidiniz ile gelirinizin 1/3’ü arasındaki fark az ise veya kredi taksidiniz daha fazla ise kurlarda yaşanabilecek dalgalanmalar ödeme performansını direk etkileyerek sıkıntılı günler yaşamanıza neden olabilir.
Yakın tarihimizde ekonomiyi yönlendiren otoriteler ekonomi kitaplarında pek rastlanmayan garip denilebilecek uygulamaları benimsemişler ve bunların sürekliliği konusunda çeşitli garantiler verip tüketicileri yönlendirmişlerdir. Zaman içersinde uygulama sırasında ellerindeki kaynakların yetersiziliği veya öngöremedikleri bazı koşullardaki radikal değişiklikler nedeniyle bu metotları bir anda kenara, atıp aniden ekonomi kitaplarında yer alan uygulamalara döndüklerinde ise tüketiciler özellikle önceki politikalara güvenip gerçekleştirdikleri finansman tercihlerinde zor durumda kalmışlardır. Kurlarda ve faiz oranlarında geçmişte yaşanan dalgalanmaların çoğu bu nedenlerden ortaya çıkmış ve tüketicileri zor durumda bırakmıştır.
Sonuç olarak piyasada mevcut mortgage kredileri arasında tercih yaparken borcun miktarı, vadesi ve kredi taksitlerinin gelire oranı, kredinin para birimi konusunda belirleyici kriterleri oluşturuyor. Türkiye gibi ekonomik altyapısı tam oturmamış bir ülkede uzun vadeli borçlanmaya girerken YTL olarak ve sabit faizli kredileri tercih etmek gelecekte karşılaşılabilecek muhtemel dalgalanmalardan kaynaklanacak sarsıntıları minimize edecektir. İlerde ekonomi ile ilgili verilerin daha stabil bir resim ortaya koyması durumunda her zaman için refinansman imkanı mümkün olacaktır.