web statistics

Herşey Dahil Mortgage – Anahtar Teslim Mortgage hakkında

yazar

Dünyadaki mortgage uygulamalarına bakıldığında sektörde bini aşkın farklı ürün olduğunu görüyoruz. Çeşitli gelir grupları ve tüketici ihtiyaçları göz önüne alınarak tasarlanan bu ürünlerden şimdiye kadar sabit faizli mortgage kredisi ve değişken faizli mortgage kredisinden bahsettik. Sabit ve değişken faizli mortgage kredileri Türkiye’de 5582 sayılı mortgage kanununda yer alan temel ürünler.

Bugün daha önce bahsettiğimiz mortgage tiplerine ilave olarak tüketici ihtiyaçları göz önüne alınarak tasarlanmış bir başka mortgage ürünü hakkında bilgi vermek istiyoruz.

Herşey Dahil Mortgage veya Anahtar Teslim Mortgage nedir ?

Mortgage kredisi ile emlak alımı sırasında tüketiciler faiz dışında ilave maliyetler ile karşılaşıyor. Sigorta primleri (Dask, konut sigortası, hayat sigortası, iş kaybı sigortası), taşınma masrafları, emlakçı komisyonu, dosya, ipotek, ekspertiz masrafları ilk seferde aklımıza gelen masraflardan birkaçı.

Sigorta şüphesiz faiz dışı maliyetler söz konusu olduğunda tüketiciler tarafından en çok kaçınılmak istenen maliyetlerin başında geliyor. Ancak mortgage gibi uzun vadeli borçlanma söz konusu olduğunda doğru risklerin poliçeler ile güven altına alınması gerçekten büyük önem taşıyor. Bu konuda tüketicilerin doğru riskleri belirleyip satın almasında sigorta acentelerinin önemi gün geçtikçe artmakta. Ancak Türkiye’de şimdilik mevcut sigorta acentaları profili içerisinde bu ihtiyaca yönelik donanımda acenta sayısı çok sınırlı…

Yukarıda birkaçına değindiğimiz faiz dışı masrafların bir çoğu satın alınmak istenen konuta, sigorta yaptırılmak istenen şirkete, ve kredi almak istenilen kuruma göre farklılık gösterecektir. Bu maliyetler konusunda optimum bir çözüm bulmak tabiki mümkün ama bu çözüme ulaşmak eğer çalışan insan için zaman maliyeti açısından her zaman mümkün olmuyor. Optimum maliyete ulaşılsa bile, tüketiciler bu maliyetleri çoğulukla peşin ödemek zorunda kalıyorlar.

Mortgage kredisi veren kurumların bazıları, kredi ile gayrimenkul satın alan tüketicilerin birikimlerinin büyük ölçüde gayri menkulun peşinatına gittiğini ve tüketicilerin bu faiz dışı maliyetleri peşin olarak karşılamak zorunda kalmalarından yaşanan memnuniyetsizlikleri tespit ederek, buradan Herşey Dahil Mortgage olarak tanımlanabilen bir mortgage ürünü tasarladılar.

Temelde mortgage kredisi veren kurumlar bu tür ürünlerde mortgage kredilerinde konu olan faiz dışı maliyetleri tüketicinin alacağı mortgage kredisinin tutarına dahil ediyorlar. Bu tür ürünlerde kredi veren kurum, bu ek maliyetlerin kendi anlaşmalı olduğu şirketler üzerinden yaptırılmasını şart koşarlar. Yani sigortaların hepsi kurumun anlaşmalı olduğu sigorta şirketlerinden, taşınma ve ekspertiz de yine kurumun anlaşmalı olduğu taşınma şirketinden belirli fiyatlardan tüketici tarafından alınmak zorunda oluyor. Her şey dahil mortgage ürün tipinde uygun fiyatlama açısından her zaman optimum maliyete ulaşmak mümkün olmasa da, tüketicinin normalde peşin ödemek zorunda kalacağı maliyetleri zamana yaymasına imkan vermesi açısından avantajlı bir ürün.

Burada yapılan, gayrimenkulun belirlenen ekspertiz bedeli üzerinden en fazla %75 kadarını kredilendirmek isteyen tüketicilere konut kredisi faiz oranları üzerinden aynı gayrimenkul üzerine ikinci bir ipotek vererek tüketici kredisi alınmasıdır. Bu şekilde söz konusu faiz dışı masrafları ayrı bir krediyle ödemiş oluyorsunuz, ayrıca ipotek masrafı açısından da bir bakıma tasarruf edilmiş oluyor. Tek ipotek maliyetine iki ipotek misali.

Herşey Dahil Mortgage veya Anahtar Teslim Mortgage alırken dikkat edilmesi gerekenler

Öncelikle herşey dahil / anahtar teslim mortgage ürününde hangi maliyetlerin krediye dahil olduğunu kredi verecek kurumdan detaylı bir şekilde öğrenmenizde fayda var. Ekspertiz ücreti, dosya masrafı, Dask, konut sigortası, hayat sigortası ve opsiyonel olarak içinde bulunduğumuz dönem nedeniyle gelir kaybı veya iş kaybı sigortasının kredi tutarına dahil edilip edilmediğini öğrenmek önemli.

Özellikle paket dahilinde bulunan sigorta poliçelerinin maliyetini benzer teminatlarla diğer firmalardan alınan fiyatlarla karşılaştırıp buradaki maliyet farkının ne kadar oluğunu tespit etmek gerekiyor. Tabiki böyle bir kredinin kapsamına dahil edilen maliyetlerin piyasada bulunan muadillerinden biraz daha pahalı olmaları normal, ancak bu maliyet farkının %15’i geçmesi durumunda benzer hizmetleri dışardan almak daha iyi bir alternatif olabilir. Özellikle konut ve hayat sigortasında bu maliyetlerin kontrol edilmesinde büyük fayda var.

Herşey Dahil Mortgage veya Anahtar Teslim Mortgage uygulamalarında dikkat edilmesi gereken bir başka konu, alınmak istenen gayrimenkulun değerinin ne kadarının mortgage yöntemi ile, ne kadarının birikimler ile finanse edildiğidir. Ülkemizde mevcut faiz oranları ve piyasalardaki volatilite göz önüne alındığında %50’nin altında peşinatla gayrimenkul alımına kalkışıldığında, mortgage kredisinin geri ödeme taksitlerinin tüketiciler için ciddi bir gider kalemi oluşturduğu görülüyor. Mortgage geri ödemesinin büyüklüğünü uzun süreli bir borçlanma mantığına uygun miktarlarda tutabilmek için tüketicilerin gayri menkul alımına kalkışmadan önce ciddi bir peşinat birikimine girmiş olmaları gerekiyor.

Herşey Dahil Mortgage ürününü sunan kurumlardan birkaçı şunlar :