Ev Almak İçin Doğru Zaman mı ?

Ev sahibi olmak, bir yuva sahibi olmanın ötesinde halen toplumumuz tarafından tercih edilen önemli bir yatırım aracıdır. Günümüzde gayrimenkul fiyatlarının gerilediği (sıfır projelerde %40, ikinci el gayrimenkullerde %20’ye varan indirimler söz konusu), döviz kurlarının önemli artış gösterdiği şu dönemlerde ev satışlarında hala bir hareket olmaması birkaç başlık altında açıklanabilir.

Gayrimenkul fiyatlarının daha da düşeceğine yönelik beklenti devam ediyor

Bu beklentinin tamamen yanlış olduğunu söylemek mümkün değil. Gerçekten özellikle sıfır projelerde fiyatların daha da gerilemesi söz konusu. Bildiğiniz gibi bahsi geçen sıfır projelerin büyük bir çoğunluğuna, likiditenin bol olduğu dönemlerde alınan proje finansmanı kredileri ile kaynak sağlandı. Likiditenin daraldığı ve faiz oranlarının oldukça arttığı bu kriz dönemi, proje finansmanı kredileri ile kaynak sağlayan müteahhit firmalarda kredilerini kapatmaları yönünde bir baskı yaratıyor. Bu baskı neticesinde, borcun maliyetini bir an önce sonlandırmak için kardan zarar etmeyi göze alarak şu anki oranlarda indirim yapmaya başladılar.

Önümüzdeki günlerde talebin bu şekilde durgun devam etmesi durumunda özellikle finansman konusunda sınırlı becerilere sahip inşaat şirketlerinin, varlıklarını sürdürebilmek için indirim oranlarını daha da arttırmaları her zaman ihtimal dahilinde. Şüphesiz ufukta net bir şekilde görülemeyen bir ihtimal uğruna önümüzde yer alan fırsatları geri çevirmek ve bunun neticesinde kaçırmanın da mümkün olduğunu her zaman akılda tutmakta fayda var.

Gelecek endişesi ile uzun vadeli borçtan kaçınmak

Ülkemizde gayrimenkul alımı sırasında finansmana ihtiyaç duymamak imkansız gibi bir şey. Finansman ihtiyacının giderilmesi sırasında kurumsal finansman (finansman ihtiyacının bankalar, tüketici finansmanı şirketleri, leasing şirketleri, vb. şirketler aracılığı ile giderilmesi) veya diğer finansman alternatiflerinin kullanılması konusunda tercihleri bir kenara bıraksak bile, geçtiğimiz yıllar boyunca ülkemizde yaşanan krizler sonucunda sahip olunan deneyim nedeniyle krizin ardından gelen işten çıkarmaların artacağı herkes tarafından biliniyor. Böyle bir olasılığın gerçekleşme ihtimaline karşı gayrimenkul alımı gibi likiditesi çok yüksek olmayan ve uzun vadeli finansmanın söz konusu olduğu yatırımlardan kaçınılıyor. Kriz beklentisi ile ilgili tüketiciler tarafından uygulanmaya başlanan bu önlemlere hak vermemek mümkün değil.

Borç ödeme sigortası alanında faaliyet gösteren şirketlerden kısa haberler

Sigorta ülkemizde son 3 senedir, sektörden son 15 senedir beklenen atılımı gerçekleştirmeye başlasa da henüz sigorta ürünlerinin yaygınlaşmasında arzu edilen noktadan çok uzaklardayız. Daha önceki yazılarımızda borç ödeme sigortası üzerine uzmanlaşmış dünyanın en büyük finans devlerinden BNP Paribas’ın iştiraki Cardif ve yine borç ödeme sigortası üzerinde uzmanlaşmış bir başka sigorta devi Genworth Financial şirketlerini Türkiye’de faaliyetlerine başladıklarına dair haberleri sizlerle paylaşmıştık. Cardif, kredi riski sigortası alanında bireysel çalışmıyor. Yani kredi satan kurumlarla işbirliğine girerek üretimi bu firmalar üzerinden sağlıyor. Sadece kasko ve trafik sigortası satıp, poliçeleri anlaşmalı galerilerden kestirmeye benzeyen bir organizasyon. Hatırlayacaksınız, daha önce yine burada sizlerle paylaştığımız Koçfinans tarafından müşterilerine sunulan “Kredi Koruma Sistemi” bir Koç, Cardif Hayat, Cardif Sigorta, Koç Allianz Hayat ve Emeklilik ortak çalışması.

Genworth Financial ise geçtiğimiz yıl boyunca kriz nedeniyle iflas eden devlerin(bkz. Lehman Brothers) risklerinin gerçekleşmesi nedeniyle oldukça ciddi darbeler aldı. Bunun üzerine bir de yatırım yaptıkları fonların da performanslarının yine bu kriz nedeniyle olumsuz etkilenmesi, firmayı oldukça hassas bir konuma soktu. Global krizin Genworth Financial’ı oldukça sarstığını ancak firmanın yıkılmadığını söyleyebiliriz. Buna rağmen içinde bulundukları hassas dönem nedeniyle Türkiye faaliyetlerinde oldukça temkinli ilerliyorlar. Eğer etraftan duyduğumuz spekülatif haberler Genworth Turkiye yöneticilerinin de kulağına gitmişse, onların da poliçe üretimine geçmeden önce mart ayının sona ermesini bekliyor olmaları oldukça normal. Sonuçta onlar da kar amacı güden bir şirket ve üstlenecekleri risklerin gerçekleşeceğini bilerek korkusuzca poliçe kesmelerinin mümkün olmayacağının farkındayız.

Yukarıda bahsettiğimiz nedenlerden dolayı ülkemizde özellikle işsizlik sigortası gibi ürünlerin henüz yeterince yaygınlaşmadığını göz önünde bulundurursak, tüketicilerin iş güvenceleri ile ilgili endişeler nedeniyle gayrimenkul alımına yönelik bir talepte olmamaları çok normal.

Midyat’a pirince giderken evdeki bulgurdan mı oluyoruz?

Peki fiyatlar daha gerileyecek beklentisi nedeniyle önümüze çıkan fırsatları kaçırıyoruz muyuz? Doğrusunu söylemek bu olası. Burada ortada bir fırsat olup olmadığı veya fırsatın kaçırılması veya kaçırılmamasının gerekliliği konusunda en belirleyici etken, ev sahibi olmak için duyulan ihtiyacın tipi.

Yatırım amaçlı gayrimenkul edinme ihtiyacı

Birikimlerinin değerlenmesi amacıyla ev almak isteyen gruba giren tüketiciler için, şu anki fiyatlar ile gayrimenkul alımı yerine likit pozisyonda kalmak getiri açısından daha avantajlı olabilir. Özellikle yüksek tutarlarda mevduat sahiplerine bankalar gerçekten avantajlı oranlar sunmakta. Halihazırda içinde yaşadığı en az bir evi veya daha fazlasına sahip olan tüketicilerin, bu konuda biraz daha beklemeleri avantaj sağlayabilecekken, büyük bir kayba uğrama olasılıkları da bulunmuyor. Gayrimenkul fiyatlarının artması durumunda bile bu avantajlı konumları nedeniyle, süratli bir şekilde düzeltici aksiyon alabilir en kötü ihtimalle edecekleri kardan zarar ederler.

Unutulmaması gereken bir konu var. Türkiye Cumhuriyeti sınırları içeriinde mevduat yetkisine sahip bankalardaki mevduat garantisi 50.000 YTL’e kadar güvence altındadır. Mevduat bulundurulan banka ile ilgili olarak bazı riskleri elemek isteyenlerin bu tutara dikkat etmeleri gerekebilir. Öte yandan asıl avantajlı mevduat oranları 50.000 YTL’nin uzerinde mevduatlar için teklif ediliyor. Her ihtimale karşılık söylemekte fayda görüyoruz, bu teminat tutarı hesap başına değil kişi başına verilen bir teminattır.

Yaşama amaçlı gayrimenkul edinme ihtiyacı

Aslına bakarsanız modern insanın temel ihtiyaçlarından biridir bu. Birçok insanın kendisini ve ailesini belli bir güvence altına almak için bu yönde talepleri ve ihtiyaçları vardır. İçinde yaşayabilecekleri kendilerine ait olan bir gayrimenkule sahip olmayan tüketiciler için, içinde bulunduğumuz günler gerçekten güzel fırsatlar doğurabilir. Ancak bu tanıma giren tüketicilerin kimler olduğunun resmini biraz daha net çizmekte fayda olacağını düşünüyoruz.

Öncelikle böyle bir ihtiyacın bilinciyle belli bir süredir tasarruf eden, yani giderlerini gelirlerinden daha az tutarak düzenli bir şekilde birikim elde edip bu birikimleri kendi risk ve getiri beklentilerine göre tercih ettikleri yatırım araçlarında değerlendiren tüketicilerden bahsediyoruz. Bu tür tüketiciler belli bir birikim tutarına ulaştıklarında, bu ihtiyaçlarıyla ilgili belli konularda bazı fikirleri olması gerekir. Hangi semtte, kaç yaşında bir binada, kaç odalı bir evde yaşamak istediklerine dair bir karar vermiş olmaları karşılarına çıkacak fırsatları sağlıklı değerlendirmeleri için büyük önem taşıyor. Bu kriterlerde bir fikir sahibi olduktan sonra bu kriterlere sahip gayrimenkuller ile ilgili bir piyasa araştırması yapmaları gerekiyor.

Bunu yaparken dikkat etmeleri gereken en önemli kriter, seçecekleri ev ile kendi yaşam standartlarının gerçekçi bir uyum içerisinde olmasıdır. Gayrimenkul tercihlerini belirlerken aşırıya kaçarak daha fazla artış potansiyeli gördükleri ancak kendilerinin yaşamayı tercih etmeyecekleri semtlerde yer alan binalardan da uzak durmaları gerekiyor. Gayrimenkul zaman zaman kısa vadede büyük artışlar kaydedebilse de, likiditesi düşük bir yatırım aracı olarak değerlendirilmeli ve ihtiyaç anında satmak durumunda kalındığında istenilen fiyatlarda indirime gitmek gerekebildiğini gözardı edilmemelidir.

Piyasa araştırması tamamlandıktan sonra; birikimlerin yaşamak istenilen evin ortalama rayiç değerinin ne kadarını karşıladığını tespit etmek gerekir. Günümüz şartlarında bu oranın %85’in (birikim/gayrimenkul bedeli) üzerinde olması, geçmişe oranla artan fonlama maliyetini gözardı edebilmek için gerekli. %85’in altında olması durumunda bir yandan birikime devam ederken, söz konusu gayrimenkullerin fiyatlarını düzenli olarak takip ederek %85 veya daha yukarıda bir oranla karşılaşılması durumunda, hiç vakit kaybetmeden ve fiyatlar daha fazla düşer mi diye düşünmeden gönül rahatlığı ile kredili alım yapılabilir.

Unutmayın öncelikli ihtiyacınız, içinde uzun süreler yaşamanızın mümkün olduğu doğru evi uygun fiyata almaktır. Fiyatlar daha gerilese bile uygun evi bulacağınızın garantisini kimse veremez. Birikim oranınız yüksek olduğu için artan fonlama maliyetlerini de uzun vadede haydi haydi çıkartabilirsiniz. Sonuç olarak; evet gayrimenkul fiyatlarının 2009’da daha da gerileme ihtimali var, ancak daha önce evi olmayan bir tüketicinin beklemek veya bu kadar seçici olmaya lüksü var mı ? Anahtar, bu soruya verilen cevapta yatıyor.