Dün Milliyet’te “Uzun Vadeli Yatırım Düşünenler İçin Konut İdeal” başlıklı makalesini gördüğümüzde, her ne kadar bizim görüşlerimizle çelişki işareti verse de, gerçekten yatırımcıları aydınlatmaya yönelik olacağını düşündüğümüz makaleyi incelemeye karar verdik.
Makale “Finansal enstrümanların yanısıra konuta yatırım yapmak da ideal bir seçenek olarak görülüyor” gibi bir umut verici başlıkla ilerleyip, daha sonra ülkemizin önde gelen inşaat firmalarının yönetim kurulu başkanları ve üyelerinin konuyla ilgili olarak yaptıkları açıklamalarla devam edince, söz konusu haberin gazetede çıkacak ilanlara karşılık barter amacıyla yayınlandığını düşündürdü.
Öncelikle makalede olumlu bulduğumuz kısımları yorumlarımızla birlikte sizlerle paylaşmak istiyoruz :
“Krizde dip yapan emlak fiyatları hâlâ bu kayıplarını telafi edebilmiş değil.”
Bu doğru bir yorum. Eğer yakın çevrenizde 2007 – 2008 (ilk çeyreğine kadar) yılları arasında gayrimenkul fiyatlarının sürekli artış gösterdiği ve mortgage kredilerinde piyasa kapmak amacıyla bankaların gözü kapalı rekabet içerisinde kredi verdiği dönemde ev alanlar varsa, neden bahsettiğimizi anlıyorsunuzdur. Bu dönemde konut alanların konutlarının değerleri yüzde 30 ila 40 arasında geriledi. Geçen süre zarfında bu kişiler yüksek maliyetlerle konut almış oldular ve o maliyeti yakalamaları için uzun vadeleri beklemeleri gerekecek gibi gözüküyor. Bu kişilerin tek avantajları, geçen süre zarfında gerileyen mortgage kredisi faiz oranları nedeniyle altına girdikleri borcun maliyetlerini azaltma imkanına sahip olmaları oldu.
Devam etmeden önce ilgili başlıkta geçen “uzun vade” ile neyin kastedildiğinin altını bir kez daha çizmek gerekir. Okulda bize bir takvim yılından az sürelere kısa vade, bir takvim yılından uzun sürelere ise uzun vade olduğu öğretilmişti. Orta vade tanımı bu ikisinin arasında bir yerlerde bulunur ve üzerinde konuşulan faaliyet alanına göre farklılık gösterir.
“Ancak parası olanın, emlakta seçici olması gereken bir dönem. İyi hesap kitap yapmak gerekiyor. Satın alınan gayrimenkul ne kadar sürede kendini karşılar? Arsa ve inşaat maliyet toplamı, gayrimenkulü ne için aldığınız gibi soruların cevabını daha baştan belirlemeniz gerekiyor.”
Söz konusu makalede belki de katıldığımız son bölüm. İçinde bulunduğumuz dönem gerçekten mortgage finansmanı ile konut almak için uygun bir dönem olduğuna dair sinyaller veriyor. Yukarıda bahsettiğimiz şekilde konut fiyatlarında gerileme söz konusu ve konut kredisi faizleri, merkez bankası faiz indirimlerinin de etkisi ile tarihi seviyelere gerilemiş durumda. Tüm bunların üzerine bir de mevduat getirilerinin ne seviyelere gerilediğini düşünürseniz “ev almak için bundan güzel fırsat olmaz” yargısına hemen varabilirsiniz. Ancak mortgage finansmanı ile ev alacakların nihai kararı verirken dikkate almaları gereken başka kriterler de var :
Şu anki hane gelirinin gelecekteki 6 ila 12 ay arasında sekteye uğramadan devam etme olasılığı nedir ? Geleceğe yönelik gelirlerin devamlılığı hakkında şüpheleri olan kişilerin önünde, işsiz geçirebilecek dönemi de tahmin ederek işsizlik sigortası yaptırma seçeneği bulunuyor. Ama işsiz kalma riskini Garanti Emeklilik poliçeleri ile teminat altına almayı düşünüyorsanız “Garanti Emeklilik Kredi Kartı Ödeme Güvencesine Başvurmadan Önce” isimli makalemizi okumanızı tavsiye ediyoruz.
Konut alma kararını hangi ihtiyacı karşılamak için düşünüyorsunuz? İnsanın temel ihtiyaçlarından barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla düşünülüyorsa işsizlik teminatı veren poliçelerden tazminat alabilmek için gerekli şartları öğrenmek gerekiyor. Geleceğe yönelik gelirlerinizi işsizlik sigortası tazminatı ödenmesi için gerekli asgari şartlarını karşılayacak düzeyde görmüyorsanız veya sigorta yaptırmak istemiyorsanız o zaman bu konudaki olasılıklar netleşene kadar beklemek daha doğru karar olabilir.
Konut alım kararı temel ihtiyaçlardan barınma ihtiyacını karşılamak için mi yoksa alternatif getiri sağlamak için mi planlanıyor? Barınma ihtiyacı için konut alımı planlanıyorsa o zaman zaten haberde röportaj veren büyük inşaat şirketlerinin yönetim kurulu başkanları veya üyelerinin önerdiği gibi potansiyel taşıyan tamamlanmamış projelere değil, tamamlanmış projelere yönelmek daha doğru olacaktır, zira içinde bulunduğumuz ekonomik ortamda tamamlanmamış inşaat projeleri oldukça yüksek risk taşıyor. Amaç uzun alternatif getiri sağlamak ise birikimleriniz için kendi risk algınıza uygun bir şekilde yatırım danışmanlarından da destek alarak döviz, altın, tahvil, bono gibi menkul kıymetlerin bulunduğu bir sepet oluşturmanız kısa vadede size daha farklı avantajlar sağlıyacaktır. Bu şekilde sepette bulunan yatırım araçlarında ortalamanın üzerinde getiri sağlarsanız oluşan kazançları ayrı ayrı realize etmenize imkanınız olacaktır.
Saygıdeğer inşaat firmalarının yönetim kurulu başkanları ve üyelerinin bahsettiği uzun vadeli fırsatları değerlendirmeyi düşünüyorsanız, bu projelerin sahip olduğu risklere de ortak olacağınızı bilmeniz gerekir. Zira bu potansiyel getirilerden bahseden firmaların sizlere projelerin gerçek riskleri konusunda doğru söyleyip söylemediklerini firmalar halka açık şirketler olmadıkça bilmenize imkan yok.
Öte yandan kriz ortamları gerçekten fırsatlar yaratır. Gerileyen gayrimenkul fiyatları da konut sahibi olmak konusunda yeterli birikim ve iş güvencesi olan tüketicilere yaşayabileceklerine inandıkları semtlerde buldukları konutlara sahip olma konusunda fırsatlar çıkartabiliyor. Ancak son olarak bir kez daha belirtelim, fırsat yakalayacağım diyerek panik içinde karşınıza fırsat diye çıkarılan yanlış projelere dahil olmak veya konutlara sahip olmak mağduriyetinize sebep olabilir.