Geçtiğimiz hafta faiz oranlarında indirime giden Merkez Bankası’nın net bir sinyal vermese de, her fırsat bulduğunda indirim sürecine devam etme olasılığı oldukça yüksek gözüküyor. Faiz indiriminin en kısa zamanda yansıtıldığı tüketici finansmanı ürünlerinden birisi kredi kartlarıyken, konut kredilerinde Merkez Bankası’nın bir yaptırımı bulunmuyor. Bu sebeple zamanında konut kredisi kullanmış olup, bu faiz indiriminin kredi faizlerine olacak yansımalarından faydalanarak refinansman yapmak isteyen tüketicilerin taleplerinin yanıt bulması çok mümkün gözükmüyor. Zira konut kredileri şu anki durumda da yüzde 1’in altında faiz oranlarıyla müşterilere sunuluyor. Bu sebeple agresif refinansman hedefleri olmayan bankaların konut kredilerinde faiz indirimine hevesli olduklarını düşünmüyoruz.
Refinansman mevcut kredinin faiz oranı, borç tutarı, vadesi veya geri ödeme şartlarından birinde veya birkaçında değişikliğe gitmek için kapatılarak yeni bir krediyle finansmanıdır. Peki refinansman için doğru zaman mı ? Bu sorunun evet veya hayır diye tek bir cevabı malesef yok. Eğer son bir sene içinde konut krediniz ile ilgili bir refinansman yaptıysanız, bir refinansman daha yapmak çok fayda sağlamayabilir. Öte yandan hala 2008 tarihinde aldığınız krediyi aynı şartlarla ödemeye devam ediyorsanız, kesinlikle refinansman alternatiflerini düşünmenizin zamanı gelmiş demektir.
Yapı Kredi Konut Finansmanı Direktörüyle yapılan bir röportajda verilen örneklerde de görebileceğiniz gibi, 2008 yılında kullanılan bir konut kredisinde mevcut oranlarda yeniden yapılandırmaya gidilmesi durumunda, geri ödemelerde kredinin vadesine göre yüzde 23 ila 35 arası bir indirim söz konusu olabiliyor.
Öte yandan refinansmana kalkışmak demek ek maliyetlerle karşılaşmak anlamına da gelebiliyor. Sabit faizli mortgage kredilerde bankaların krediyi kapatmak isteyen tüketiciden kalan kredi tutarı üzerinden yüzde 2 (üst sınır) erken ödeme ücreti talep etme hakkı var. Merak edenler için tekrar altını çizelim, erken ödeme ücreti sabit fazili konut kredilerinden tamamen yasal bir uygulamadır. Üst sınırın yüzde 2 olarak belirlenmiş olması, banka bunun altında bir tutara ikna olması mümkün olabilir demektir, ancak bu durumda sizin pazarlık yetenekleriniz devreye girecektir.
Refinansman, yani yeni kredi denilince yeni ekspertiz ücreti de üzerinde düşünülmesi gereken bir maliyet olarak karşımıza çıkıyor. Çünkü BDDK yeni çıkardığı bir uygulamayla, verilen kredilerin ekspertiz değerlemesinin BDDK ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı eksperleri tarafından yapılmasını zorunlu kılmış durumda. Bu zorunluluk öncesi bazı kurumlar ekspertiz yaptırırken SPK lisanslı eksperleri kullanmadıkları için ekspertiz ücretinde önemli indirimlere gidebilirken, çok yakın bir tarihte bu maliyetlerde indirim imkanları çok sınırlı olacak. BDDK’da bu talebini karşılayacak sayıda yeterli ekspertiz yapabilecek insan olmaması, lisanslı ekper sayısı artana kadar ekspertiz ücretlerini artıracaktır. Artan bir ücreti de banka büyük ihtimalle kredi başvuru sahiplerine biraz primli olarak yansıtacaktır.
Konut kredisi pazarında büyüme beklentileri, 2011 yılında 2010 kadar olmasa da büyüme olacağı yönünde. Bu yıl aşağı yukarı 56 milyar lira civarında olan konut kredileri rakamının, 2011’de 70 milyar liranın biraz üzerinde çıkması tahmin ediliyor. Öte yandan hükümetin kredi kullanımına bir fren getirme çabası var. Bu çaba çerçevesinde konut kredilerinin KKKDF oranlarının da, tüketici kredilerindeki oranlara çıkarılması oldukça mümkün bir olasılık olarak bizim dikkatimizi çekiyor. Bu ve yukarıda saydığımız diğer sebepler yüzünden 2011’de refinansman yapmaya kalkmak astarı yüzünden pahalıya gelebilir. Ama refinansman yapmak demek daha önceki kredi alışınızda pazarlık yaptığınız veya yapmadığınız bazı maliyetler konusunda yeniden pazarlık edeceğiniz anlamına geldiğinden, daha hesaplı kredi kullanabilmek biraz da sizin becerilerinize kalıyor.