Mortgage piyasası ile ilgili yapısal düzenlemelerin hemen öncesinde ve ardından emlak ve finansman sektöründe bir atılım gözlemlendi. Özellikle bankalar, mortgage portföylerini oluşturmak amacıyla süratli ve yoğun bir şekilde fonlama maliyetlerini bile gözardı ederek kredi pazarlamaya başladılar. Son iki sene içersinde aşırı değerlenen emlak fiyatlarına rağmen gayrimenkul satışları ve mortgage satışları artmaya devam etti.
Geçtiğimiz yılın ortalarına doğru sinyallerini vermeye başlayan ve son 3 aydır tüm dünyayı ve büyük finansal organizasyonları sarsan Subprime Mortgage Krizi ile tüm dünyada likidite ile ilgili sorunlar yaşanmakta. Finansal piyasalarda son yılların gözde ürünlerinden Mortgage Backed Securities (MBS) yani ipoteğe dayalı menkul kıymetlerden oluşan fonların ve bu ürünlere yoğun olarak yatırım yapan kurumların yedikleri darbe nedeniyle likidite bir anda azaldı. Son birkaç ay içersinde başta Amerika olmak üzere tüm dünyada sermaye piyasalarında para bulmanın maliyetleri dramatik olarak arttı. Büyük finansal kurumlar MBS nedeniyle ciddi zararlar yazmak zorunda kaldılar.
Bu sene içersinde sırf İngiltere finans sektöründe binlerce işsiz olacağı öngörülüyor. Bu hafta Amerika içersinde açıklanan haftalık Amerikan işsizlik verilerinin son 5 yılın en yüksek seviyesinde çıkması global krizin başladığının işaretini veriyor.
Peki Türkiye mortgage piyasasını ve emlak sektörünü ne bekliyor? Emlak ve inşaat sektörü tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de lokomotif sektörlerin başında yeralıyor. Geçtiğimiz günlerde gayrimenkul yatırım ortaklığı şirketlerinden biri satışına başladığı bir projeyi talep yetersizliği nedeniyle ertelediklerini ve şimdiye kadar satış yapılan müşterilere paralarının iade edeceğini açıkladı. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının SPK denetiminde oldukları için ve faliyet alanları net bir şekilde belirlendiği için detaylı finansal raporlamalar ve risk hesaplama yükümlülükleri vardır. Proje fizibiliteleri bilimsel ve finansal verilerin sağlıklı bir şekilde değerlendirilmesi ile oluşmaktadır.
Şu anda görülen ise Türk Lirası’nın diğer dövizlere karşı uzun süredir devam eden pozisyonu, çalkantılı bir şekilde ilerliyor. Bununla beraber likidite sıkışıklığı nedeniyle kaynaklarını yurtdışından sağlayan banka gibi finansal kurumların borçlanma maliyetlerinde yaşanacak yükselmeler, verilen kredi kriterleri ve kredi faizi oranları açısından tüketiciler için cazibesini kaybedecek.
Bir başka deyişle gayrimenkul almak isteyen ancak bunun çoğunu mortgage yoluyla gerçekleştirmek isteyecek tüketiciler bu amaçlarına ulaşmak için beklemeyi tercih edecekler. Türk tüketicisinin tasarruf profili göz önüne alınınca gayrimenkul ve emlak pazarındaki talebin yarısından çoğunu oluşturduğu gözlemleniyor.
Mevcut mortgage müşterileri arasında değişken faizli veya dövize kredisi kullanan tüketicilerin yılın ikinci yarısından sonra küçük fakat önemli bir oranının kredi taksitlerini ödemede sorun yaşaması bekleniyor. Bu nedenle bankaların elinde, elden çıkarmak isteyecekleri gayrimenkul stoğu birikecektir.
Azalan konut talebi mevcut devam eden inşaat projeleri ve bankalarda gayrimenkul stoğunun birikmesi gibi koşulların gerçekleşmesi durumunda yılın son çeyreğine doğru gayrimenkul sektöründe bu azalan talep nedeniyle sektörde üretimin azalması ve gayrimenkul fiyatlarının gerilemesi yönünde bir baskıya sebep olacaktır.
Gerileyen fiyatlar nedeniyle 2008 sonlarına doğru düzenli tasarruf disiplini ile birikim oluşturmuş ve gayrimenkul ihtiyaçlarını ağırlıklı olarak bu birikimleriyle şahsi olarak fonlama imkanına sahip tüketicilerin avantajlı fiyatlar ile konut sahibi olma şansı olacak gibi gözüküyor.